건축-다섯가지의 건축행위(네이버 캐스트)

「건축법」은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다(제1조). 이러한 목적 달성을 위하여 「건축법」은 건축물의 안전에 관한 최소한의 건축기준을 정하고 있다.

건축안전은 건축으로 인한 위험에서 사람을 보호하기 위한 목적을 가지고 있으며, 이러한 위험을 규제하며 관리하고 있다. 「건축법」 관점에서 ‘건축’이란 대지에 위험한 물체인 ‘건축물’을 만들어내는 위험한 행위인데, 이 건축 행위에는 신축(new construction), 증축(extension), 개축(renovation), 재축(reconstruction), 이전(relocation) 5가지가 있다.

건축물의 건축은 헌법에 보장된 재산권으로서, 토지소유권을 통한 건축자유권을 행사하는 것이다. 그러나 재산권 행사는 공공복리에 부합하여야 하므로¹⁾, 「건축법」에서 건축자유의 내용과 한계를 규정하고 있다. 「건축법」에서 건축물의 건축은 공공복리를 저해할 수 있는 위험이 있다고 판단하며, 위험한 물체인 건축물을 만들어내는 위험한 행위는 건축허가를 받도록 하고 있다. 건축허가란 개념적으로 일반적 금지에 대한 상대적인 허락을 의미한다. 다시 말해 「건축법」에서 건축물의 건축을 일반적으로 금지시켜 놓고, 「건축법」 상의 허가요건(구조, 설비, 피난방화 등의 안전을 담보할 수 있는 건축요건)에 맞추어 설계를 하면 최소한의 안전이 보장되었다고 판단하고 건축금지를 해제시켜주는 것으로서 건축을 할 수 있게 되는 것이다.

건축자유의 법 위계적 관계 ⓒ이재인

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캔사스 시티의 Federal Reserve building 공사(왼쪽)와 대구의 건설 중인 아파트 단지(오른쪽) <출처: Wikimedia Commons>

「건축법」에서 위험한 물체로서 ‘건축물’은 개념적으로 정의하고 있는데 반해, 위험한 행위로서 ‘건축’은 개념적으로는 정의하지 않고 있다. 다만, 신축, 증축, 개축, 재축(再築), 이전이라는 5가지 행위를 나열하는 방식으로 규정하고 있다.

한편, 판례에서는 지하구조물이 완성되는 시점 즉, 토지의 정착부터 건축으로 인정하고 있다. 이는 「건축법」에서 토지에의 정착성에 주목하고 있는 ‘건축물’의 개념으로부터 유추해석하고 있는 것인데, 이러한 관점으로 보자면 ‘건축물’과 ‘건축(행위)’를 동일한 개념으로 보고 있다는 것이다. 그러나 「건축법」에서 건축 의지를 가지고 땅에 첫 삽을 뜨는 시점에 ‘착공신고’를 하도록 규정(「건축법」 제21조)하고 있는 것으로 볼 때, 최소한 착공 시점부터는 건축 행위로 보고자 한 것으로 판단된다.

1. 건축물: 지하구조물이 완성되어 정착이 완료된 시점
2. 건축행위: 착공시점

착공 <출처: Wikimedia Commons>

이 때문에 구조물이 토지에 정착하기 이전 시점부터 건축 행위로 보아야 한다는 관점도 있다²⁾. 이러한 모호성은 「건축법」에서 행위로서의 건축에 관한 개념적 정의가 없기 때문인 것으로 이에 따른 잠재적인 문제를 야기할 가능성을 가지고 있다.

일반적으로 ‘신축’이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거³⁾ 되거나 멸실⁴⁾ 된 대지 포함)에 새로운 건축물을 건축하는 것뿐 아니라 부속건축물이 있는 대지에 주요한 용도의 건축물을 짓는 것도 포함한다.

예를 들어 부속건축물인 경비실이 있는 대지에 주요 건축물인 오피스를 건축한다면 이것은 신축이 되는 것이다. 그러므로 개념적으로 '신축이란 대지에 새로운 용도를 담아내는 새로운 물체'를 탄생시키는 것이다.

신축 ⓒ이재인

‘증축’이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 규모를 늘리는 것을 말하며, 건축물의 규모에는 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이가 포함된다. 특히, 건축규모의 관점에서 높이가 포함되는 것은 건축물 내부적으로 추후 층수를 늘려 면적이 증가할 가능성이 있기 때문이다.

증축 ⓒ이재인

앞에서 ‘신축’을 설명하면서 신축이란 새로운 대지에 새로운 용도가 생겨난다는 것으로 설명했다. 다시 말해 「건축법」은 건축물 그 자체의 위험뿐 아니라 용도(쓰임새)가 지니는 위험성도 인지하고 있다는 의미이다. 그렇다면 건축 위험관리는 증축의 경우도 ‘용도’와 함께 다루어져야 할 필요가 있지 않을까? 예를 들어 우리나라에서는 증축을 extension이라는 용어를 사용하고 있다. 반면, 미국(뉴욕)의 경우는 도시적 차원에서 면적이 증가하는 증축을 enlargement로 규정하고, 용도라는 차원에서 면적이 증가하는 증축을 extension으로 구분하여 규정하고 있다.

도시적 차원에서 면적이 증가하는 enlargement와 용도라는 차원에서 면적이 증가하는 extension으로 구분하여 규정 <출처: Zoning GLOSSARY⁵⁾>

‘개축’이란 기존 건축물의 전부 또는 일부를 건축주의 의지에 의해 철거하고 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것이다. 이때 중요한 것은 종전과 같은 규모이어야 한다는 것이다. 종전보다 면적이 늘었다면 신축(전부 철거)이거나 증축(일부 철거)으로 보아야 한다.

개축 ⓒ이재인

한편, 한옥의 경우는 구축방법의 특성을 감안하고, 한옥 활성화와 우리나라의 전통주거 양식을 계승 발전한다는 취지로 한옥에서의 서까래⁶⁾ 교체는 개축으로 보지 않는다. 이렇듯 서까래 교체를 건축행위에 포함시키지 않아 건축허가(혹은 신고) 범위에서 제외시키는 것은 한옥건축을 활성화하기 위함이다.

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서까래 ⓒ이재인

여기서 중요한 것은 「건축법」상 ‘한옥’으로 인정할 수 있는 범위이다. 외형만 한옥으로 건축한 유사 한옥은 한옥으로 인정하지 않으므로 완화규정을 적용받을 수 없고, 전통방식으로 전통재료를 사용하여 건축한 것만을 한옥으로 인정하고 있다.

‘재축’이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 자연재해로 멸실된 경우이다. 다시 말해 건축주의 의지가 아닌 재해로 인하여 건축물이 붕괴된 것으로 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것이다. 개축과 마찬가지로 그 규모가 종전과 같아야 한다. 또한 개축과 재축을 구분하기 위하여 개축은 기존 건물에 소멸에 대해 ‘철거’라는 용어를, 재축은 기존 건물의 소멸에 대해 ‘멸실’이라는 용어를 사용한다.

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1 쓰나미 <출처: Wikimedia Commons> 2 지진 <출처: (CC BY) UN Photo/Logan Abassi United Nations Development Programme (originally posted to Flickr as Haiti Earthquake)@Wikimedia Commons>

재축 Ⓒ이재인

여기서 한번 생각해 보아야 할 것은 「건축법」이 건축위험 방지의 목적이라면 ‘건축위험’이라는 측면에서 ‘개축’과 ‘재축’을 구분하여 규정하는 것이 목적에 적합한가라는 것이다. 도시계획적 측면에서는 이 둘을 구분할 필요가 있겠으나, 건축안전 측면에서는 ‘개축’이나 ‘재축’은 새로운 용도가 출현하는 것도 아니고, 면적이 증가하는 것도 아니므로 이 둘을 구별해야 할 이유가 없다. 예를 들어 우리나라 「건축법」과 유사한 틀을 가진 일본의 「건축기준법」에서는 행위로서의 건축 종류를 재축이 없이 신축, 증축, 개축, 이전 4가지로 구분하고 있다.

이전이란 건축물의 ‘주요구조부’를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것이다.

이전 ⓒ이재인

우리가 흔히 보는 콘크리트 건축물을 생각하면, 이것이 어떻게 가능할까? 싶을 것이다. 또한 목조로 지어진 건축물이라도 기초는 있을 것인데, 기초는 어쩌란 말인가? 라는 생각이 들지도 모를 일이다. 그래서 ‘이전’ 규정을 이해하려면 ‘주요구조부’를 이해하는 것이 선행되어야 한다.

「건축법」에서 주요구조부(main structural parts⁷⁾)란 화염의 확산을 막을 수 있는 성능 즉 방화에 있어 중요한 구조 부분을 말한다. 주요한 건축물의 부분인 벽, 기둥, 보, 바닥, 지붕틀 및 계단을 말하며, 칸막이벽, 샛기둥, 최하층의 바닥, 옥외 계단 등은 제외하고 있다. 여기서 기초나 최하층 바닥의 경우는 구조적으로는 매우 중요한 부분이다. 그러나 기초나 최하층 바닥은 흙 속에 묻혀 있거나 흙과 닿아있을 것으로 가능성이 크고, 흙은 그 속에 수분을 함유하고 있다. 그러므로 기초나 최하층 바닥면은 흙 속의 수분으로 인해 방화가 가능하다고 법에서는 판단하여 ‘주요구조부’에서 제외를 하고 있다(「건축법」 제2조 제1항 제7호).

주요구조부 ⓒ이재인

「건축법」상 ‘주요구조부’와 유사한 용어로 ‘구조부재’가 있는데, 이는 건축물의 뼈대가 되는 구조재로서 별도로 용어 정의를 하고 있다(「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」 제2조 제1호 참조).

구조부재(「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」 제2조 제1호) ⓒ이재인

이렇듯 ‘주요구조부’ 정의에 기초와 최하층 바닥이 빠져 있어 철근콘크리트조와 같이 일체식 구조가 아닌 목조방식이나 철골조 방식의 건축물의 경우 그 상층부의 구조체를 들어서 이전이 가능한 것이다.

참고문헌

• 법제처, 국가법령정보센터, http://www.law.go.kr/
• 한국법제연구원 영문법령 DB, http://elaw.klri.re.kr/kor_service/main.do
• 뉴욕 도시계획 용어사전, http://www.nyc.gov/html/dcp/html/zone/glossary.shtml#development_rights